绑好安全带！股楼恐未跌完

受到多重不利因素夹击，近月本港遭遇「股楼双杀」。楼市近月持续下跌，差估署昨日公布的楼价指数显示，9月按月再跌2.06%，为2018年11月后最大单月跌幅。指数已跌至超过3年半新低，并已连跌4个月，累跌6%，按年则跌9.04%，不少去年借九成按揭入市的市民已到负资产边缘。展望后市，市场人士料楼市跌势未完，第四季料再跌3%。另一边厢，股市表现同样令人失望，恒指今年来大跌7,970点，市值蒸发14.58万亿元，摊分在750万市民头上，相当于每人损失约194万元。大摩昨再下调恒指目标，最差料见12,200点，即较现时再跌21%。股市楼市跌势未完，小市民宜绑好安全带，有市场人士建议政府再推短期措施支持经济。

楼价连跌4月 负资产濒涌现

楼市近月持续下跌，差估署最新公布的楼价指数显示，9月按月再跌2.06%，为2018年11月之后最大单月跌幅，亦是超过3年半新低。楼价指数已连趺4个月，若与去年高位比，更已下跌9.04%，细单位跌幅更领先所有类别，较高位累跌超过一成，去年以九成按揭入市的上车客，不少已到达负资产边缘。业界对后市看法亦悲观，料第四季按季再跌3%，全年楼价跌幅达10.81%，将是继2003年下跌11.87%后，19年来最大的按年跌幅。

差估指数高位回落逾9%

最新数据显示，9月私人住宅售价指数报362.1点，为2019年1月之后的新低，较8月的369.7点再跌2.06%，对比去年9月份的历史高位398.1点，跌幅更达9.04%。值得留意，官方指数有所滞后，回顾上周五坊间楼价指数、即中原城市领先指数CCL最新报168.49点，对比去年8月时高位191.34，实际已下跌近12%，可想见往后官方数字亦会「跟跌」。

今年楼市跌幅几乎集中在第三季，单一季度楼价指数就下跌5.16%，总结首9个月楼价则累跌8.07%。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰昨表示，9月楼价指数主要反映8月成交，当时股楼齐跌，香港亦开始步入加息周期，由于9月时本港银行上调按揭息率，楼市价量齐跌，预料未来公布的10月楼价指数跌势会进一步加剧。由于楼价自去年高位至今已下跌约9%，若去年以九成按揭入市的上车客，很快将面临负资产。

银主盘年尾或见1000个

据中原地产统计，现时银主盘放盘委託达200个，是13年新高，若楼价持续下跌，银主盘数量将以複式递增，至年尾或增至1,000个。陈永杰认为，负资产及银主盘量增加，已为楼市响起警号，若情况恶化下去，或会为金融机构造成衝击。

事实上，按单位类型划分，较常使用九成按揭上车的Ａ类细单位(面积430方迟或以下)，最新9月差估指数只有398.4点，对比去年9月高位累跌10.23%，意味不少上车客或已成为负资产。由于下周美国将议息，再加息0.75厘机会甚高，香港息口料再上升。陈永杰说，若第四季欠缺楼市利好消息，以楼价每月下调2%的速度，料第四季楼价将下调6%，全年下跌15%。

另一边厢，第三季楼市急速下滑，市民入市忧虑情绪升温，持币观望，致使入市大减。港置研究部董事王品弟分析土地注册处资料，显示第三季二手住宅录8,101宗注册，较第二季的12,320宗减少约34.2%，创15季新低。若按金额划分，跌幅最夸张为价值1,000万元以上成交，第二季因「财爷PLAN」曾按季急升近六成至2,475宗，但第三季「打回原形」，仅录得1,263宗，按季大跌49%。

地产界料本季楼价再跌3%

利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，9月金管局调低压力测试，楼市跌势或可望有所收窄，料下次公布的10月楼价指数有机会收窄至跌1.5%，但展望11月及12月，专才置业退税在跌市中的短期效力有限，而美国持续加息，整体楼价在第四季料再跌3%，全年楼价料跌10.81%，将是继2003年下跌11.87%后，19年来最大按年跌幅。

莱坊董事兼大中华区研究及谘询部主管王兆麒也指出，受股市下跌及经济前景不确定性影响，预计短期内官方指数表现将继续寻底，但相信全年官方楼价指数跌幅会在一成内。他预料整体成交量维持在低水平，预计全年一二手成交量50,000宗左右，创9年低位。

港股近13年新低 「摩笛」咒再跌21%

港股近月跌势加剧，恒指跌至近13年新低，摩根士丹利昨日再度下调港股明年目标，「最熊」情景下，恒指可能低见12,200点，相当接近2008年金融海啸的低水平，较昨日港股收市位15,427点，还低3,227点或21%。大摩指出，由现时至12月中央经济工作会议，以及明年3月的两会举行为止，内地的政策尚未明朗，造成投资者倾向观望，估计期间市况将受压，影响外资短线对中资股的投资力度。

恒指「最熊」料见12200点

这是摩根士丹利在1个月内第二度调低恒指目标预测，该行10月初曾将恒指明年中目标由21,500点下调至19,400点，到昨再将目标下调。该行预期，在「基本情境」下，恒指明年中目标由原来19,400点降至16,900点，相当于预测明年6月的市盈率8.5倍，并料恒指于2022年及2023年，每股盈利预测各升3%及6%。该行亦将国指明年中目标，由原来6,550点降至5,680点，相当于预测明年6月的市盈率仅7.5倍。若出现「最熊」情况，恒指更可能下探12,200点，相当于预测市盈率6.6倍，国指「最熊」则见3,840点。

大摩近年多次下调恒指目标，在去年底预估恒指目标为25,000点，踏入今年4月初率先下调至22,600点，到5月初再将目标降至21,500点，10月初降至19,400点。该行昨表示，再下调港股目标，是基于近来经济环境的不明朗因素。除俄乌衝突、全球通胀、美国加息及疫情持续等因素外，大摩指，由现时至12月中央经济工作会议，以及明年3月的两会举行为止，内地的政策尚未明朗，造成投资者倾向观望，估计期间市况将受压，影响外资短线对中资股的投资力度。

大市两连升 科技股向上

虽然「摩笛」再奏，不过港股昨却连弹第二日，且连续4天有逾千亿元成交，显示港股估值吸引资金「捞底」。恒指昨升幅曾高达500多点，午后遇阻力，全日升幅收窄至110点，报15,427点，成交1,230亿元。科技股普遍向上，带动大市回升，主要因美汇指数回落。华盛证券经纪部董事李伟杰表示，若美元继续反覆回软，其实有利于港股，若预测进取一点，恒指有机会回升至近20天线，即约16,700点水平。

第一上海首席策略分析师叶尚志分析指，目前美元DXY指数已回落至110以下，形成中短期反覆向下的趋势，外围避险意欲在回降。可假设港股阶段性底部已有机会出现于25日的14,947点，但走势上，恒指要升穿首个主要反弹阻力16,500点后，才可以确认阶段性见底的假设。总体上对后市维持正面看法，但宜继续保持警惕性。